Immeuble de rapport à Lille : les chiffres réels d'une rénovation, lot par lot

Un immeuble de rapport, ça se juge sur pièces : le taux d'occupation, les loyers réellement encaissés, la valeur qui en résulte. Voici le détail complet d'un immeuble rue du Prieuré à Lille, sept appartements rénovés et loués, sans arrondir les chiffres dans le bon sens.

Un immeuble de rapport acheté en octobre 2024, rue du Prieuré à Lille

Le 23 rue du Prieuré à Lille est un immeuble de 210 m², acquis en octobre 2024 par une SCI à l'impôt sur les sociétés (SCI MMO). C'est un profil classique d'immeuble de rapport en cœur de métropole lilloise : un bâtiment ancien, découpé en plusieurs logements, avec un potentiel de rénovation identifiable dès l'achat.

Depuis, l'immeuble a été repris intégralement. Chaque appartement a fait l'objet d'une rénovation complète : cuisine, salle de bain, électricité, revêtements. Aucun lot n'a été laissé dans son état d'origine. C'est ce niveau de reprise, et pas seulement le prix d'achat, qui détermine la suite : des loyers de marché et une vacance locative réduite au minimum.

Sept lots rénovés, sept lots loués : le chiffre qui compte le plus

Sur cet immeuble de rapport, sept appartements ont été rénovés en totalité et sont loués à ce jour. Zéro lot vacant, zéro lot en attente de travaux. Pour un investisseur qui calcule son cashflow sur une hypothèse de vacance locative de 1 à 2 mois par lot et par an, un taux d'occupation complet au moment de la mesure change tout le calcul.

Six de ces sept lots ont une fiche descriptive publique, avec surfaces, loyers et photos avant/après. Le détail :

• RDC jardin, T1 Bis, 27 m² : loyer mensuel charges comprises de 630 €, valorisation estimée à la découpe de 87 000 €.
• 1er étage jardin, T2, 27 m² : 630 € par mois, valorisation estimée à 92 000 €.
• 1er étage rue, T2, 27 m² : 630 € par mois, valorisation estimée à 89 000 €.
• 2e étage jardin, T2, 27 m² : 630 € par mois, valorisation estimée à 92 000 €.
• 2e étage rue, T2, 27 m² : 630 € par mois, valorisation estimée à 89 000 €.
• 3e étage, T2, 35 m² sous combles : le plus grand lot de l'immeuble, loué 730 € par mois, valorisation estimée à 105 000 €.

Le septième lot, un studio en rez-de-chaussée côté rue, n'a pas de fiche photo publiée sur ce site (le jeu de photos "après travaux" n'était pas complet). Son loyer n'est pas affiché individuellement, mais il entre dans le total des revenus locatifs de l'immeuble.

52 440 euros de revenus locatifs annuels

C'est le chiffre qui résume l'ensemble : les sept lots de cet immeuble de rapport génèrent 52 440 € de revenus locatifs par an. En comparant ce total aux six loyers publiés (3 880 € par mois cumulés, soit 46 560 € sur l'année), le septième lot représente environ 490 € par mois. C'est une déduction arithmétique, pas un chiffre affiché sur une fiche : à traiter comme une estimation.

Sur la valorisation, un point de vocabulaire à ne pas confondre : les montants de 87 000 € à 105 000 € par lot sont des prix de revente estimés à la découpe, pas des ventes réalisées. L'immeuble est aujourd'hui détenu et loué dans sa totalité, pas revendu lot par lot. Un investisseur qui lit "valorisation à la découpe" doit comprendre "ce que ces lots vaudraient si on les vendait séparément", pas "ce qu'ils ont rapporté à la revente".

Ce que cet immeuble de rapport ne dit pas encore

La transparence ne s'arrête pas aux bons chiffres. Deux zones d'ombre, assumées :

Le budget travaux consacré à la rénovation des sept lots n'est pas communiqué publiquement sur ce site. C'est une donnée que Nicolas ne peut pas vérifier de l'extérieur, et qu'il devrait toujours demander avant de comparer un dossier à un autre : un rendement brut se lit toujours à côté du montant investi en travaux, pas seulement du prix d'achat.

L'immeuble a été acquis en octobre 2024. Le taux d'occupation de 100 % constaté aujourd'hui est une photographie récente, pas un historique de plusieurs années. Un immeuble de rapport entièrement loué dix-huit mois après l'achat est un bon signal, mais ce n'est pas encore une preuve de stabilité locative sur la durée. La rotation des locataires sur les prochaines années dira si ce taux se maintient.

Ce que Nicolas peut en retenir pour son propre projet

Cet immeuble de rapport rue du Prieuré illustre une mécanique simple : rénovation intégrale, mise en location systématique, et un revenu locatif qui se calcule lot par lot plutôt qu'en moyenne globale. C'est cette granularité, surface par surface et loyer par loyer, qui permet de vérifier un dossier au lieu de le croire sur parole.

Pour comprendre comment ce type d'immeuble est identifié, chiffré et suivi, la page comment ça marche détaille la méthode. La page références réunit l'ensemble des projets, dont les sept lots de cet immeuble, avec leurs photos avant/après.

Si vous voulez qu'on regarde un immeuble de rapport que vous avez identifié, ou qu'on vous présente un dossier avec ce niveau de détail, vous pouvez nous contacter directement via notre page contact. Les chiffres d'abord, la conversation ensuite.