La SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas le seul régime pertinent pour un investissement locatif en 2026 : nom propre en location nue (revenus fonciers), LMNP au réel (BIC, amortissement du bien) et indivision entre associés suivent chacun des règles d'imposition différentes sur les loyers et sur la plus-value à la revente.
La fiscalité d'un investissement locatif change selon la structure choisie pour détenir le bien, et la SCI à l'impôt sur les sociétés, souvent présentée comme l'option de référence, n'est qu'une option parmi d'autres. Nom propre en location nue, nom propre en LMNP, indivision entre plusieurs investisseurs et SCI à l'IS suivent des règles d'imposition différentes, à la fois sur les revenus locatifs perçus chaque année et sur la plus-value au moment de la revente. Comparez la fiscalité d'un investissement locatif avant de choisir un régime plutôt qu'après, car changer de structure en cours de détention entraîne souvent des frais et parfois une imposition immédiate sur la plus-value latente.
Location nue en nom propre : le régime le plus simple, pas toujours le plus favorable
En location nue et en nom propre, les loyers perçus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, applicable de plein droit si les recettes foncières annuelles ne dépassent pas 15 000 euros, avec un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges (article 32 du Code général des impôts), et le régime réel, qui permet de déduire les charges réellement supportées (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) lorsqu'elles dépassent cet abattement forfaitaire. La fiscalité d'un investissement locatif en location nue reste la plus simple à administrer, mais elle ne permet pas d'amortir le bien, contrairement au régime réel du LMNP.
En LMNP, la fiscalité d'un investissement locatif suit des règles différentes
En LMNP, la fiscalité d'un investissement locatif suit des règles différentes de la location nue, dès lors que le logement est loué meublé. Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le régime réel du LMNP permet de déduire les charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule pendant plusieurs années, le résultat fiscal imposable. Les taux et plafonds d'abattement du régime micro-BIC ont été modifiés par des réformes récentes : ce point évolue vite et doit être vérifié sur le barème en vigueur au moment de la déclaration, plutôt que supposé stable d'une année sur l'autre. Le statut LMNP reste distinct du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : la bascule s'opère lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros et qu'elles représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal (article 155 du Code général des impôts), avec des conséquences sur le régime social et sur l'imposition de la plus-value de revente.
Indivision : un mode de détention, pas un régime fiscal propre
L'indivision entre plusieurs investisseurs n'a pas de régime fiscal spécifique : chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus locatifs, selon la nature de la location (revenus fonciers pour du nu, BIC pour du meublé), au prorata de sa part dans l'indivision. La fiscalité d'un investissement locatif en indivision reprend donc les règles de la location nue ou du LMNP selon le type de bail, sans structure intermédiaire, ce qui simplifie l'imposition mais complique la prise de décision collective (vente, travaux, changement de locataire) puisque l'unanimité ou une majorité qualifiée est souvent requise selon la nature de la décision.
SCI à l'IS : intérêt et limites, comme détaillé dans un précédent article
Comme nous le détaillions dans notre article sur la SCI à l'IS et l'investissement locatif, la société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien comme en LMNP et de bénéficier d'un taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice imposable pour les sociétés qui remplissent les conditions prévues, puis d'un taux normal de 25 % au-delà de ce seuil (article 219 du Code général des impôts). Cet avantage se paie à la revente : la plus-value professionnelle calculée en SCI à l'IS tient compte des amortissements déjà déduits, ce qui peut alourdir sensiblement l'imposition finale par rapport à une plus-value des particuliers classique, comme celle d'un bien détenu en nom propre en location nue. Le LMNP n'échappe plus à cette logique : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances pour 2025), y compris ceux pratiqués avant 2025, à l'exception des résidences étudiantes, des résidences services pour seniors et des établissements médicalisés.
Comment choisir entre ces options
Le bon régime dépend moins d'une règle générale que du profil de l'investisseur : horizon de détention envisagé, objectif de cashflow immédiat ou de constitution de patrimoine à la revente, nombre d'associés impliqués dans le projet, et charges réellement engagées sur le bien concerné. La fiscalité d'un investissement locatif ne se choisit donc pas isolément : elle s'articule avec les autres charges d'un investissement locatif, notamment les frais de comptabilité annuelle propres à une structure comme la SCI à l'IS, à intégrer dans le calcul de rentabilité dès l'achat.
Ce qu'il faut retenir avant de choisir une structure
Aucune structure ne domine les autres sur tous les critères : la location nue reste la plus simple à administrer, le LMNP au réel offre le levier d'amortissement le plus favorable en nom propre, l'indivision convient à un projet collectif sans structure ajoutée, et la SCI à l'IS optimise le résultat courant au prix d'une fiscalité plus lourde à la revente. La façon dont ce choix est évalué dès l'étude d'un dossier est détaillée sur la page comment ça marche.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : que choisir en location nue ?
En location nue et en nom propre, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier s'applique de plein droit si les recettes foncières annuelles ne dépassent pas 15 000 euros : il applique un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges (article 32 du Code général des impôts). Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) lorsqu'elles dépassent cet abattement forfaitaire. Ces deux régimes sont les plus simples à administrer, mais ni le micro-foncier ni le régime réel foncier ne permettent d'amortir le bien, contrairement au régime réel du LMNP.
Que change l'amortissement du LMNP au réel sur l'impôt des loyers ?
En LMNP, le logement est loué meublé et les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule pendant plusieurs années, le résultat fiscal imposable. Les taux et plafonds d'abattement du régime micro-BIC ont été modifiés par des réformes récentes : ce point évolue vite et doit être vérifié sur le barème en vigueur au moment de la déclaration, plutôt que supposé stable d'une année sur l'autre. Cet avantage annuel est repris à la revente : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux pratiqués avant 2025, sauf pour les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les établissements médicalisés.
À partir de quand un loueur en meublé devient-il professionnel (LMP) ?
La bascule du LMNP vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'opère lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros et qu'elles représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal (article 155 du Code général des impôts). Les deux conditions vont ensemble. Ce changement de statut a des conséquences sur le régime social et sur l'imposition de la plus-value de revente. Le statut LMNP reste distinct du statut LMP, et la fiscalité d'un investissement locatif en meublé se revoit dès que ces seuils sont en vue.
Comment sont imposés les loyers d'un bien acheté à plusieurs en indivision ?
L'indivision est un mode de détention, pas un régime fiscal propre. Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus locatifs, au prorata de sa part dans l'indivision, selon la nature de la location : revenus fonciers pour du nu, BIC pour du meublé. La fiscalité reprend donc les règles de la location nue ou du LMNP selon le type de bail, sans structure intermédiaire. Cela simplifie l'imposition mais complique la prise de décision collective (vente, travaux, changement de locataire), puisque l'unanimité ou une majorité qualifiée est souvent requise selon la nature de la décision.
Quel taux d'IS paie une SCI, et que change l'amortissement à la revente ?
Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir le bien comme en LMNP et bénéficier d'un taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice imposable pour les sociétés qui remplissent les conditions prévues, puis du taux normal de 25 % au-delà de ce seuil (article 219 du Code général des impôts). Cet avantage se paie à la revente : la plus-value professionnelle calculée en SCI à l'IS tient compte des amortissements déjà déduits, ce qui peut alourdir sensiblement l'imposition finale par rapport à une plus-value des particuliers classique, comme celle d'un bien détenu en nom propre en location nue. Le LMNP n'échappe plus à cette logique : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances pour 2025), y compris ceux pratiqués avant 2025, à l'exception des résidences étudiantes, des résidences services pour seniors et des établissements médicalisés. Les frais de comptabilité annuelle propres à cette structure sont aussi à intégrer dans le calcul de rentabilité dès l'achat.
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